W stosunkach cywilnych cesja praw jest sformalizowana jako umowa cesji. Jest to dość powszechny schemat, który pozwala nabyć od poprzedniego udziałowca prawa do mieszkania w nowym, wielopiętrowym budynku. Jednak pomimo popularności - na etapie oddawania mieszkań prawie 90% i kupowanych na podstawie umów cesji, transakcja ta może być dość ryzykowna.
Cechy wspólnej konstrukcji
Po wejściu w życie na początku 2005 r. ustawy federalnej nr 214-FZ „O udziale we współdzielonej budowie budynków mieszkalnych…” udziałowcy, którzy podpisali z deweloperem umowę o udziale we współdzielonej budowie, mieli możliwość cesji swojego prawa do mieszkania w budowie na trzecią ścianę. Cesja praw do nieruchomości jest możliwa, zgodnie z art. 382 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej i art. 11 tej ustawy, w dowolnym momencie po należytym zarejestrowaniu umowy o udział w kapitale przez władze Rosreestr i przed podpisaniem przez akcjonariusza aktu przeniesienia mieszkania.
Ponieważ nie jest tajemnicą, że na etapie budowy, zwłaszcza na początku, można kupić mieszkanie po dość przystępnych cenach, opcja cesji praw jest dość atrakcyjna dla wielu obywateli, którzy chcą poprawić swoje warunki życia. Innym pytaniem są powody, dla których pierwotny wspólnik - cedent - chce sprzedać mieszkanie w budowie na podstawie umowy cesji, scedując swoje prawo do nieruchomości na nowego uczestnika budowy współdzielonej - cesjonariusza.
Ryzyka wynikające z zawarcia umowy cesji
Jednym z częstych powodów, dla których akcjonariusz chce dokonać cesji prawa, mogą być jego długi wobec dewelopera. Dlatego zanim cesjonariusz podpisze umowę cesji, musi sprawdzić u dewelopera, czy istnieje dług z tytułu regularnych płatności za mieszkanie.
Innym powodem, dla którego cedent chciał pozbyć się mieszkania, są znane mu informacje o naruszeniach jakości budowy lub o zbliżającej się upadłości firmy deweloperskiej, za której działania nie odpowiada przed cesjonariuszem. Jeśli nowy udziałowiec będzie chciał nawet wypowiedzieć umowę, to mu się to nie uda i wszelkie roszczenia będzie mógł zgłaszać tylko deweloperowi i tylko w sądzie.
Z drugiej strony nabywca musi mieć świadomość, że umowa cesji może zostać unieważniona, jeżeli nie zostanie spełniony szereg istotnych warunków. Na przykład można ją zawrzeć dopiero po całkowitym rozliczeniu się cedenta z deweloperem i zapłaceniu mu ceny umowy. Potwierdza to umowa o potrąceniu wzajemnych wierzytelności. Ponadto warunkiem zawarcia umowy cesji jest uzyskanie pisemnej zgody dewelopera na cesję praw. I oczywiście do jej zawarcia wymagana będzie zgoda instytucji kredytowej, jeśli cedent nabył mieszkanie na hipotece.
