Sprzedaż nieruchomości jest faktem prawnym. Transakcje dotyczące nieruchomości można kwestionować tylko w sądzie. Na przykład sąd może uznać transakcję za nieważną, w wyniku czego może ucierpieć kupujący lub sprzedający, a także osoby zarejestrowane w tej nieruchomości. Jak poprawnie zawrzeć transakcję, powinieneś zapytać z wyprzedzeniem.
Sprzedaż z zarejestrowanymi członkami i byłymi członkami rodziny
Dokonując transakcji sprzedaży lokali mieszkalnych, w których ludzie są zarejestrowani zgodnie z art. 246, 247 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, a także art. 31 ZhK, prawo nie zabrania, a jedynie wymaga zgody wszystkich właściciele.
Z prawa wynika, że rejestracja nie daje prawa do korzystania z zarejestrowanych osób po sprzedaży mieszkania, ale osoby te mogą być eksmitowane tylko na mocy orzeczenia sądu. Z reguły jest to przewlekły proces prawny, który może ciągnąć się przez kilka lat. W takich sytuacjach fakt ten jest negocjowany z kupującym i z reguły cena takiej nieruchomości jest znacznie niższa od wartości rynkowej.
Za błędną uważa się opinię, że użytkowanie lokalu zostaje przypisane członkom i byłym członkom rodziny po zmianie właściciela. Tak więc klauzula 2 art. 31 kp RF mówi tylko, że osoby zarejestrowane jako członkowie rodziny, a także byli członkowie mają takie samo prawo użytkowania, ale nie zamówienia. Potwierdza to art. 292 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, który mówi, że prawo do użytkowania wygasa wraz ze zmianą właściciela.
Jeżeli zarejestrowani członkowie rodziny mają prawo własności lokalu (uczestniczyli w prywatyzacji), bez ich pisemnej zgody i zgody niezarejestrowanych właścicieli, jest to nielegalne. W przypadku przydziału akcji do sprzedaży ma zastosowanie art. 250 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej dotyczący zakupu preferencyjnego. W praktyce prawniczej często jeden z właścicieli łamie prawo, spisuje akt podarunkowy, zamykając nim sprzedaż swojego udziału. W takim przypadku każda ze stron może przegrać.
Trudno pozbawić właścicieli praw majątkowych. W praktyce prawniczej art. 293 i 252 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej praktycznie nie działają.
Sprzedaż z zarejestrowanymi nieletnimi dziećmi
O wiele bardziej skomplikowana jest transakcja na rynku nieruchomości, w której rejestrowane są małoletnie dzieci.
Jeżeli dziecko jest jednocześnie właścicielem lub posiada udział, rodzice (przedstawiciele) w formie notarialnej muszą przedstawić zezwolenie na sprzedaż, a organy opiekuńcze również muszą zezwolić, pod warunkiem, że w zamian dziecku będzie towarzyszył udział w innej nieruchomości (bez pogorszenia sytuacji dziecka) - art. 292 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.
Jeśli dzieci nie są właścicielami, są zwalniane w miejscu rejestracji rodziców. Jeśli rodzice nie mają rejestracji, nie można wypisać dziecka.
Pod warunkiem, że dziecko jest zarejestrowane w miejscu zamieszkania rodziców lub zostanie wskazany udział alternatywny, dalszy przebieg transakcji odbędzie się w zwykłej formie.
